拥抱变化，赛道的选择很重要。

2023大湾区产业论坛·特写 低迷的大环境使得不少企业渐渐迷失了判断和方向，东湖高新集团却更清楚自己的方向。

面对公募REITs的风口，武汉东湖高新集团华南产业中心总经理刘华向观点新媒体介绍，两年前集团就已经开始筹备，但当时符合支持类的园区占比偏低，体量还达不到REITs要求；直到去年把武汉软件新城和光谷生物医药加速器的精准医疗项目打包作为底层资产申请。

他续指，目前这两个项目整体出租率超过93%，预计2024年能够进入到发行阶段。

相较于已发行的产业园公募REITs，东湖高新集团自身更倾向于主题类产业园，主要聚焦于生物医药和信息技术。

据观点新媒体了解，一线城市多是锚定主题特色园区；二线城市倾向做区域标杆园区，并依托标杆效应吸引和争夺产业资源、社会资源。

从投资回报逻辑来看，由于一二线城市经济实力、产业基础、企业数量与水准、产业生态环境更好，集群效果与产业层级、物业租售效率与回报更高。

同时，刘华认为，主题性园区与企业的粘性会更好一些。

在精准医疗项目中，前期有生物医药加速器的基础，是因为很多企业用于研发，而且场地不够用，就会选到精准医疗项目。不少客户是这样直接嫁接过来，所以整个产业粘性还是非常不错。这背后其实是光谷或是东湖高新区的产业集群。

9月21日，湖北省政府发布关于印发加快"世界光谷"建设行动计划的通知：到2025年，"中国光谷"世界影响力初步显现；力争实现"五个一"目标，即打造1个国家实验室、开展100项关键核心技术攻关、诞生1家千亿级科技领军企业、培育1万家高新技术企业、形成1个万亿产业集群。

产业集群方面，武汉五大特色产业分别是集成电路、新能源汽车、生物医药、5G和人工智能产业。而东湖高新集团主攻两大主题方向的是智能制造、医药大健康，围绕这两大核心主题推动产业的发展。

刘华表示，对同门类、同行业，最好是同产业细分的一些产业链上的企业做聚集度，会减少退出的风险或者控制其风险，而且对企业经营也是有帮助的。企业发展得越好，它可持续的作用率就会越高。

新兴产业聚集之外，区域协同亦是经营大环境下的发展趋势，东湖高新集团华南产业中心要做的有两件事：其一，扩大自己在华南区域的布局；其二，引导相应产业沉淀。

刘华表示，首先以广州为起点，可能都会涉及到惠州、佛山、东莞等，这几个城市都是东湖高新集团未来想要拓展的区域；再以轻资产作为一个切入点，通过品牌塑造、服务输出进而获得重资产项目，未来东湖高新将以轻重并重的模式对外扩张。

问及对于上述的计划是否有一个量化目标，刘华说到，目前还没有很具体的目标，希望五年内达到3至5个。

他也表示出担忧，因为华南区域的竞争激烈，而且每家的打法不一样，但都强调运营为本的理念，不管是广州、深圳乃至周边的佛山、中山、东莞这些城市都在内功打造上面。

面对竞争的压力，刘华表示，东湖高新集团成立于1993年，三十个年头里一直专注于产业园运营，业务分布于湖北、湖南、安徽、浙江、广东等20余个省、市、自治区，全国超46个园区本身的自有企业资源和上下游资源都能给予支撑，拓展大湾区有这些资源作为保障会更有底气，并且在产业导入方面可能有一些先天优势。

资本方面，东湖高新集团也会进行一些资本的运作，未来不仅是传统招商打法，还包括买商投商等手段。

刘华对于产业园区的未来发展表示，政府层面可能不太愿意将这类型土地给到运营商做销售型园区，而是更倾向于未来能带来什么，是产业的投入，还是税收的增加或投资的增加。

"拥抱变化，赛道的选择很重要，我觉得肯定尽量是要避免落后产能。"