估值看似高大上，但其中的逻辑和买菜差别不大。

技术上是估值是估值人员算出来的，但是大的方向是双方谈判定下来的，如果一方特别强势，那就是强势一方定的。

估值可以分为两类，一类是上市公司，另一类是非上市公司，其中上市公司估值相对来说比较简单，用现有的股价*股本=公司市值，如果是并购，那直接谈折溢价，也就是打个折，估值人员很难确定8折合适还是溢价1折合理。这就有点像买菜了。

下面重点讲讲非上市公司估值方法，现在流行的方法，第一是现金流折现法，第二是同类公司可比法。

我简化成以收租金的企业为例，因为现金流动好测算，如果是一家制造企业预测现金流是一项很浩瀚的工程，现实中涉及预测的都很不准，说到这里，大家大致明白了估值的灵活性。所以让一个估值人员计算出很准确的市值基本不可能，只能给出一个大致的区间。

而现金流折现法计算很复杂，还有很多公式，很多人就被这个难到了，但是我告诉你，这都不要慌，现金流折算法有点像中医，只要逻辑通了，不要太离谱就行，用现金流折算法价值成交的很少（除非公司管理现金非常利于、像一引起零售行业），一般来说都用可比公司法来确定价值双方更能接受。

现金流折现法的逻辑就是每年预计公司的现金流量金额,预计期一般是5年，然后再计算一个折现率，折现率的逻辑就是公司每年风险收益。最后计算出企业价值。也就是最后的估值。

其中两个核心就是预测现金流动和折现率。

预测现金流的方法如下：

就是找企业收入-成本-应收应付款的净增加-其他往来将净增加-投融资的影响等。现实中测算很复杂，但实操过程中就是让对方财务提供，估值人员进行核查，发现不对的地方进行调整。

我把这个过程简化成一张表如下：

应收应付款项都没有，这算是最简单的逻辑了。

盈利预测结束，那就是开始计算折现利率。

其折现的计算过程如下：

这些数据都是需要找数据算的。具体过程比较复杂我就不一一解释了。

综上，非常简单的说了现金流折现法的计算过程，实操过程中要是经常调整的，因为每一个数据有问题，都会造成估值变动。

第二种方法就是可比法，有市销率、市盈率和市净率三种方法，找一个适合公司的方法。进行可比，计算出一个合理的估值。

综上，可以说估值是一门玄学，就像中医一样，逻辑正确无比，但是实操起来难度非常大，因此现在估值报告最大的作用是让买卖双方更好的成交，也就是说价格早定下来了，再反过来做估值报告。

但在交易过程中，其实比估值更重要的是交易结构和融资方案。也就是说钱从哪里来，用谁的钱。

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