“市场已经走出了最黑暗的阶段，我们已经看到曙光了，也慢慢开始朝着更光明的和更良性的方向去发展了。”

观点网 伴随2023年第4季度报告的出炉，中金普洛斯REIT新一季度的业绩说明会也同步于线上召开，普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪、中金普洛斯REIT基金经理、创新投资部执行总经理刘立宇、中金普洛斯REIT基金经理陈茸茸共同参会。

中金普洛斯REIT自2021年完成58.35亿元募资并正式上市交易以来，项目扩募募资资金达到18.53亿元。截至目前，中金普洛斯REIT底层资产合计由10个仓储物流园组成，总建筑面积115.66万平米。

此次四季度业绩会中，管理层从行业、市场及业绩等角度向参会人员报告了这只基金的近期经营情况。

计划内的达成率

在中金普洛斯REIT资产包的10宗仓储物流园区资产中，首次募集投资的底层资产项目合计7个，建筑面积合计约70.5万平米，后续扩募新购入的底层资产则有3个，建筑面积合计约45.16万平米。

“从北往南来看，我们的物流园区合计覆盖了5座经济比较活跃并且发达的城市，并且10个园区分布在10个不同的子市场。”据刘立宇表示，普洛斯的底层资产充分体现其分散投资思维，这有助于缓释单一子市场波动的情况。

数据来源：观点指数、企业公告

其进一步透露，目前中金普洛斯REIT资产估值达到了70亿元人民币的规模。“相对于普洛斯的总管理体量而言，这当然还是很小的一个体量，但也算是初步建立了覆盖全国的网络。”同时，普洛斯能够在10宗资产的布局中为不同区域内的活跃行业提供市场化的租赁服务，以获得市场化的租金定价和较分散的租金收入。

以中金普洛斯REIT四季度收入进行观察，报告期内基金持有的基础设施项目公司完成总收入1.17亿元，主要为租金及物业管理服务费收入，较2023年3季度的1.12亿元上涨4.46%。

此外，截至2023年12月31日，10个仓储物流园平均出租率为89.63%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后，平均出租率为91.83%，与2022同期相比微降2.35%，但有效平均租金单价为37.73元/平方米/月，较2022年同期约33.69元单价有所增长，租金收缴率则达到98.54%。

“2023年四季度，我们的主要经营业绩得到了改善和提升，其中就包括我们的时点出租率，相对于三季度末，提升了1.17个百分点，达到89.63%。”刘立宇还透露，中金普洛斯REIT签约出租率提高了1.05个百分点，目前为91.83%。

若回顾中金普洛斯REIT上市以来的披露动作，2023年四季度业绩报告实际上是普洛斯第十次向市场披露基金季度成绩。“普洛斯是2021年6月21日上市的首批公募REITs之一，我们回顾历史十次季报，实际上每一次都达到了招募说明书中对应时期的可供分配预测金额。”据刘立宇透露，普洛斯于2021年的可供分配金额达成率合计为106%，2022年的达成率也是106%，总体而言，过往两年内普洛斯保持着100%以上的可供分配金额达成率。

观点新媒体查阅普洛斯管理层所提及的《基金可供分配金额测算报告》，内容显示，中金普洛斯REIT 2021年、2022年全年模拟预测可供分配金额分别为2.50亿元、2.52亿元，假设基金发行规模56.18亿元，并按照预测可供分配金额的100%向投资者分配，2021年、2022年全年模拟预测现金流分派率分别为4.45%、4.48%。

按此理解刘立宇所透露的“106%”达成率，中金普洛斯REIT的确在上市期间达成了当年招募说明书中立下的金额分配计划。

走出黑暗阶段

事实上，中金普洛斯REIT在财务层面的稳定并不足以代表其2023年的整体表现，这只基金还在合适的时间完成了底层资产的扩募工作。

“我们非常荣幸能在今年的年中完成三个新园区的购入，这三个园区今年也提供了比较充沛的现金，所以如果我们以收购时点作为实际持有三个园区的时间进行年化计算，我们今年可供分配的达成率是达到了113%。”能够实现超过110%的达成率，足以证明中金普洛斯REIT在扩募上的决策正确性。

与此同时，也有部分投资者提出异议，表示一些城市或者子市场的仓储物流项目市场有所下滑，并询问中金普洛斯REIT在所涉及的重庆、北京、苏州等城市是否会面临市场租金大幅下跌的压力。对此，赵明琪从城市层面向投资者解释了普洛斯在选择城市时的考量。

“北京最稳健的市场有两个，一个是在北京首都机场附近的顺义物流基地，作为环首都机场基地，有大量企业需要借助首都机场来做运营，所以机场附近的物流需求一直以来都是非常坚挺和稳健的；另外一个是北京亦庄通州到马驹桥片区、京南的大兴片区，这个片区联动起来涵括了北京消费大都市和其他市场货物进出的大通道，这里一直是物资汇聚的传统物流集聚区，而且土地供给非常有限。”

其进一步表示，在这样的情况之下，中金普洛斯REIT这两个资产，一个布局在在顺义空港附近，另一个则在通州，两个区位的需求都较为旺盛。“北京市场的下滑可能是来源于外围的压力，但这些压力不会对核心市场造成影响。”

提及重庆，赵明琪则表示重庆的市场租金早已过了下滑阶段，在他看来重庆市场租金下跌可能始于5年前，经过这几年的市场调整，重庆的租金实际上已经止跌，回到比较稳健的状态。

“湾区市场更不用谈了，湾区市场由于几大跨境电商的需求，使得湾区市场整体出租率和租金都有可喜的增幅。”其向投资者称，中金普洛斯REIT资产包组合所处的市场、资产在未来会呈现稳健上扬状态。

“市场已经走出了最黑暗的阶段，我们已经看到曙光了，也慢慢开始朝着更光明的和更良性的方向去发展了。”在普洛斯管理层眼中，通过优质城市的仓储物流园区进行分散投资和市场化运营，是中金普洛斯REIT持续为投资人贡献稳健收益的基础，同时也是中金和普洛斯共同努力的职责所在。