“未来仍然要小心房地产问题拖累经济增长，故有必要进一步调整房地产政策，并最好从保交楼着手。”

编者按：2023年，是中国经济在三年疫情后的第一年，身处诸多外部环境和内部发展的压力，但经历艰难，我们更应坚定信心。

在谷底，走向上的路。观点新媒体继续策划和推出年度系列报道——“谷底一年”，以求全面与深刻聚焦在困难时期里，优秀企业群体的坚强与坚韧，它们遭遇坎坷，心向美好。

与此同时，我们亦将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读中国经济与行业未来发展。

观点网 中央经济工作会议对2024年经济工作的定调为“稳中求进、以进促稳、先立后破”。

不破不立，不打破传统的束缚，就很难开拓新的局面。但如果只破不立，也不可能达成预期目标。面对外围环境的风急浪高，内部经济的新旧交替，野村证券中国首席经济学家陆挺指，在破和立上，要考虑到维持宏观经济的稳定性，只有在稳定的环境中，各项事业才能有序推进。

11月份，中国经济数据回暖，其中消费品零售重回双位数增长，工业生产也超预期恢复。而房地产开发景气指数结束连续六个月的下行，呈现小幅回升。

陆挺表示，2023年中国经济主要靠消费拉动，尤其是餐饮和旅游等在疫情中受到严重抑制的行业。

到了2024年，报复性消费反弹基本释放完毕，又由于欧美经济增速下滑乃至进入衰退，中国出口面临的挑战不减；房地产行业仍然面临不小的下行压力，新能源行业的投资增速可能会大幅下行，上半年的经济形势还不容过度乐观。

但否极泰来，随着宏观政策和房地产逐步调整优化，经济形势有可能在2024年开始好转。

保交楼是核心

广东话有一句俗语叫“一鸡死，一鸡鸣”，支撑经济发展的行业也会随时间而转变。对于未来看好的行业，陆挺指，中国的消费结构正在变化，能够抓住这种变化，就会产生一批行业新贵。国家的产业引导也会催生一批代表未来方向的优质产业，如最近的电动车和动力电池产业。

但陆挺强调，未来仍要小心房地产问题拖累经济增长，故有必要进一步调整房地产政策，并从保交楼着手。

他认为，保交楼会是未来1至2年房地产行业最核心的问题。

野村早前一份报告指，截至2022年底，中国延后交楼的房屋数量约2000万套，为房地产开发商碧桂园未完工预售房屋数量的近20倍，完成工程资金粗略估算需要3.2万亿元。

陆挺续指，市场上还有很多房子还没交，影响人们对未来开发商交房的信心，因而降低购买期房的动力，从而造成下降螺旋。这个下降螺旋还会弱化民众对未来经济的预期，包括收入预期和财富预期，从而对宏观经济造成新一轮的压力。

信心如果出现问题，会令市场陷入恶性循环。如果可以落实保交楼的工作，市场能清出一部分，相信可以令信心回升。

“中国的房地产市场就是一个期货市场，期货市场最重要的就是保障交割。如果最后的按时交割率只有50%，大家还会来期货市场做交易投资吗？”

值得欣慰的是，2022年底以来，中国房地产政策持续迎来宽松利好，包括将“认房不认贷”纳入“一城一策”政策工具箱、降房贷利率、金融16条等，引导金融机构继续对房地产企业存量融资合理展期，加大保交楼金融支持。

市场还有空间

除了政策扶持，房地产市场的破与立亦攸关重要。

陆挺指出，房地产是一个最典型被打“破”的例子，过去市场调整了不少，但在“立”的方面仍有很大的空间。

他建议，政府可以成立专责部门，对目前延误交房的楼盘进行摸底，了解每一个地方的期房数目、预收款资金情况，并进行分类，针对不同类型的问题提出不同的解决方法。同时，政府可以借鉴香港的楼花制度，完善内地居民住房的预售制度。

香港的楼花制度，首款交给律师行在银行开设的信托账户，律师行再根据项目进度支付定金给开发商。香港购房者在缴完首付后，因应选择的付款方式决定余额的缴付时间。如大多数买家选择的“建筑期付款”方式，在签订临时合约后先支付5%的订金，多于在发展商通知交楼后，14天内付支付余下9成楼价。

但是在内地的业主，购买期房时实际上时全额付款。买房首付款直接交到了开发商在银行开设的专项账户，由银行监督使用，缺少第三方监管。同时，开发商拿到预售证后，购房者就得开始办理按揭贷款。

这相当于房子没造好开发商就拿到了全部购房款，如果没有完成交付，全部损失都会落在购房者头上。

陆挺续指，市场亦可以改善土地供应制度，在大小城市之间有一个合理的配置。城市的住宅、商业和公共建设用地的供给数量应该和就业、户籍人口或者参加社保人数等指标紧密挂钩。

考虑到城市的规模效应，挂钩的模式可适当向中心城市和城市群倾斜，加大这些城市的住宅用地供应。

他强调，房地产市场并没有像大家想象中那样完全没有希望，目前情况属于超调，因为存有结构性的问题。如果理性对待，优化市场，能够带来供给和需求两方新的增量。

陆挺称，房地产行业还有不小的发展空间。

因为中国工业化远远领先于城市化，城市化尚未完成，还存在巨大的城市住房需求和基建需求。

数据显示，2022年中国城镇化率为65.2%，但城市户籍人口只占全国人口的47%左右，外出农民工人数约1.7亿。保守估计，有城镇住宅需求的农民工及家属人口为2.2亿，扣除在工作居住地已经拥有城镇住房的4%农民工人口，实际住房需求约为1亿套。

即使考虑到部分农民工会选择回乡，未来十到二十年若要解决进城农民工的城市住房问题，每年新增住房需求可能也在500万套以上。

以下为观点新媒体对野村证券首席中国经济学家陆挺先生的访问实录节选：

观点新媒体：2024年的中国经济走势如何，会有些什么亮点？

陆挺：中国经济在2024年的春季面临的下行压力可能会比较大，原因有以下几点。首先，2023年靠的主要是消费拉动，尤其是餐饮旅游出行，2024年这方面的增量很少。其次，房地产行业仍然面临不小的下行压力，还处于两个下降螺旋之中，一个是保交房与居民购买期房之间的下降螺旋，另外一个是房企大幅缩减购地与地方财政陷入困境之间的螺旋。第三，在经历快速加息之后，欧美经济增速不可避免会下行，从而影响我国的出口。最后，新能源行业的投资增速可能会大幅下行。

但否极泰来，2024年我国经济也会呈现不少的亮点，我认为下半年尤其值得期待。首先，宏观政策和房地产还会逐步调整优化，美国和欧洲的降息也给我国加大财政和货币政策的宽松刺激力度提供了更大的空间。过去一年的很多时候我国人民币面临较大的贬值压力，客观上限制了中央政府和央行的刺激空间。目前，央行的PSL实际上已经开始。

其次，虽然预计2024年全球经济增速下行可能会对我国出口造成一定的压力，但认为出口其实还是中国的一个强项。人民币贬值、国内物价下跌，技术进步，以及激烈竞争导致产品质量的上升，都对我国出口有一定的支撑。从出口增速角度讲，2024年会比2023年可能会有所改善。

第三，随着美欧降息，中外利差会进一步缩小，资本外流的压力会明显减小，甚至资金可能会出现一些回流。

观点新媒体：中国经济未来有什么特征？

陆挺：我觉得未来两三年可能会呈现如下这些特征。

第一，2024年春季经济下行的压力可能会加大，但也会倒逼新一轮的宽松和刺激政策。尤其是在房地产方面，过去一年多已经几乎穷尽了常规的宽松刺激政策，各界已经聚焦到保交楼这个关键问题上来，发达国家停止加息也给了我国动用量化宽松政策来解决保交楼问题提供了必要的空间，因此房地产市场有可能开始出清，宏观经济有可能在2024年下半年或2025年真正触底。

第二，在消费预期和财富预期发生很大变化的背景之下，供给结构也会发生相应的变化，从而也会带来产业结构的变化。说的更直接一点，收入增速预期的下行会让消费者对价格更加敏感。出口萎缩也会导致更多企业参与境内市场的激烈竞争，也就是所谓的“内卷”。最近要在香港上市的蜜雪冰城就是在这方面的经典案例。

观点新媒体：2024年中国经济要注意哪些方面的风险？

陆挺：中国经济在2024的上半年或许还存在探底的风险，因此还是要对围绕房地产板块的下行螺旋心存敬畏。

过去一年中，市场对房地产行业问题的认识经历了几个阶段：一开始以为疫情结束，再加上2022年11月份出台的的金融16条，觉得房地产没什么大问题了。尤其是在比较大的城市，二三月份的时候，二手房和新房销售确实起来了，虽然大家知道这中间有疫情之中被积压的需求的报复性反弹，大家的情绪是比较乐观的。

过去二十年中，房地产行业确实只要政策一放松就起来了，因此市场在23年年初总体是较为乐观的。但后来大家意识到，房地产市场并没有真正的复苏，很多指标相对于2022年都还在继续下降。

最近大家都在谈立和破的关系，我认为一些关键的共识终于形成。第一，目前房地产的问题是比较严重的，不能掉以轻心；其次，房地产对中国经济非常关键，短期内没有什么可替代的产业；第三，过去两年房地产的萎缩已经明显是超调了。中国城市化还没有完成，房地产真正问题不是绝对的供应过剩。房地产市场有一个关键属性，就是极强的属地性质。其实大家都懂，都知道在上海和深圳买房和跟在小县城买房差别巨大。我认为中国房地产市场现在就是一个典型的二元结构。一方面，我们真正大量有房地产需求的部分大城市，房价上升太快，供应不足；另一方面，很多地方因为货币化棚改导致供应过剩。如果我们能理性的对待这种二元结构，并通过市场化导向的改革来优化供需结构，就会助力房地产市场触底反弹。

观点新媒体：那么，房地产目前首要的工作是什么？

陆挺：调整房地产政策是非常有必要的，我一直强调保交楼。早前我们做了一个保守估计，约有2000万套是延期交房的，涉及到的资金缺口约为3.2万亿人民币。

我现在看到两个下降螺旋。首先，期房类似于期货市场，对交割的信心是维持市场基本运转的核心。如果一个地方到处都是逾期交付甚至烂尾的楼盘，人们还会非常积极的买期房吗？严重的延迟交房已经导致了信心问题，信心问题又导致了开发商的销售问题，而销售问题又导致开发商现金流不足从而无法保证之前已售楼盘的交房，房子盖的特别慢，盖的质量很低，这不是一个好的循环。

第二个负向循环就是地方政府卖地收入减少，就会降薪和降低支出，导致当地老百姓更买不起房。

应对这种下降螺旋，一定时候要及时止血，中央政府或其央行要扮演最后贷款人的角色。无论是对出问题的金融机构，还是那些已经有很强金融属性负债巨大的开发商，要适时介入，尤其是要承担保交房的任务。

从法理上来讲，作为预售资格和预售款管理的监管机构，政府对开发商是否能够交房是承担一定责任的。从增加中央政府支出的角度来看，把资金用到保交房方面，既能够托住总需求，又能托住民众对房地产市场的信心，还能够保障社会稳定，可谓是一石三鸟。

目前，2000亿元的央行再贷款额度实际上只用了一个零头，因此迫切需要解决其中的瓶颈问题。

观点新媒体：房地产市场还需要改善些什么？

陆挺：房地产市场过去确实“破”了很多东西，但是“立”的太少。如果我们明后年能够解决保交房问题，能够改善土地配置、预售制度，按照人口流动和经济发展进行优化，确实是有希望。

但需要有人做这些事情，要在保交楼的问题上有所突破。

观点新媒体：中国未来有哪些行业您比较看好？

陆挺：国家产业引导的部分，在这个过程中，有些行业能真正有所成就，比如新能源汽车、太阳能光伏等。

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